近几年，农园旅游观光风起云涌，各地都大力产业发展农园中国经济。2018年中央二号文件提出，积极探索自发性土地采用权、资格证书权、采用权解纷分设，适当做文章自发性土地和贫困户住宅采用权。2019年9月20日，发布了《关于更进一步加强贫困地区自发性土地管理的通知》更进一步引导存量资产空置自发性土地，产业发展民宿、农园、乡间旅游观光等。
1.自发性土地采用权：依照《选举法》第十一条、《中华人民共和国选举法》第五条，自发性土地归属于贫困户自发性所有。
2.自发性土地资格证书权：资格证书权具有身分土地权特性，仅指贫困地区自发性核心成员独享。具备资格证书的贫困地区居民，独享自发性土地分配、征税补偿金权、无偿确权权等。
3.自发性土地采用权：依照《第十四条》第六章的规定，自发性土地的采用权主要是占据和采用，其与资格证书权息息相关。但解纷分设后，贫困地区自发性组织核心成员继续独享资格证书权，但采用权能由开展经营的农村居民、各类公司等独享。
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目前许多地方早已等奖项了解纷分设后的五本证，即：村自发性的自发性土地采用价款、居民的自发性土地资格证书价款、投资餐饮企业的自发性土地采用价款。江苏台州2019年推出的村农园集，就是由居民将自发性土地上的不动产承租给龙湖集团公司，由集团公司统一营运产业发展农园中国经济。
我国法律并未明令禁止过自发性土地上住宅的承租，而如今为产业发展乡间中国经济，更是引导利用空置自发性土地。但对租客而言，自发性土地产业发展农园中国经济操作过程中还是有许多难题更为重要，否则一不小心，往往损失重大。
1.住宅土地权属难题
对租客而言，首先须要明确住宅土地权属。即须要证实承租人是否为住宅的采用权人，避免签订协议后发现旁人归属于有权行政处分。以江苏为例，多地自2017年早已开始早已早已开始办贫困地区自发性土地及廉租房确权注册登记工作。对具备条件的，能申请自发性土地采用权以及住宅采用权注册登记。租客可在签订出租合约之前，要求旁人开具土地权属注册登记信息。
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2.住宅是否有归属于超建的部分
贫困地区常常出现在合法住宅上多搭建一两层住宅的现象。而对超建的住宅无法办理确权手续，租客即使出租后进行装饰装修也存在被拆除的可能。
3.出租期限难题
与一般住宅出租期限一致，对自发性土地上住宅的承租最长也不得超过20年。但期满后，双方可协商再行签订出租合约。此外，若餐饮企业中途退出，将农园交由第三方继续营运的，第三方还需注意该转租是否经过了承租人的同意。否则，依照《合约法》224条规定，承租人有权解除合约。
4.农园经营业务的审批
虽说各地引导利用空置自发性土地存量资产贫困地区中国经济，但进行农园业务除了要在建筑设施、消防安全等方面符合当地规定外，还需由相关部门发放相应经营许可或注册登记来获取同意。实践中，已发生出租贫困地区住宅后无法获得审批开展农园经营，进而导致出租合约解除的案例。[1]对此，须要租客在承租前明确当地是否须要办理自发性土地住宅的出租注册登记、农园的办理条件是否达成等难题。
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除上述难题外，贫困地区空置自发性土地被放宽能承租进行农园业务后，许多纠纷与普通出租合约的纠纷有相似之处。不论租客还是承租人，均应在出租合约中对可能涉及的争议事项加以明确。
注释：
[1] 参见（2019）苏0506民初5176号
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