昨晚讲了海淀区，今天再来看看顺义。因为据传，顺义房租跌幅更猛！
这是吗吗？
一两天前，有影迷在居难于朋友圈曝料：东经40度102平两居房租成交额从8200元/月不到，一年下跌到1.15万/月以上，跌幅达28.7%。
从网民曝料的截屏中还可以看到，东经40度三期98平两居房租今年8700元/月，小二对照后发现，今年同面积洋房房租也已达1.15万/月，房租下跌了24.35%！
在此之前一则该文中，小二曾提及顺义中央商务区的一居房租下跌了700元/月，且7年末8月底，曾出现过一房10个顾客去看的真实世界情景。
部分地区房租水平甚至已经少于禽流感之前的低点。那两居房租下跌是否吗凶悍到少于一居在百分之三十以上？小二再次赶赴顺义一探到底！
01 东经40度
两居房租最高达1.7万/月
同比今年下跌10%
对，你没弄错，北京海淀区圆圈外，东经40度三期87平两居，目前对内承租的房租达1.7万/月，且屋主要求租约可于2年以上！
熟识顺义的影迷应该知道，如果在顺义中央商务区工作，定居在东经40度，骑车5两分钟方可屈埃泰怀柔公交车站，既可享用到地区成形的每项基础建设，又由此可知在顺义中央商务区租两居生产成本减少3000元以上。
正像小二专访到的一位东经40度的物业管理公司，他最大的体会就是便捷。倾斜度铁来怀柔徒步5两分钟以上，这个距既不会吵，又很方便快捷。你家小孩上的东经碧海幼稚园，同学负责任，小孩也爱去，报名者的时候只要是东经40度的物业管理公司小孩基本都能上，没听闻有不投档的。住宅小区物业管理极好，有什么问题，一发短信就到了。
回归正题，据经纪人介绍：今年禽流感期间东经40度房租出现过历史低点，两居最低八千多元以上，目前两居房租在1.1万/月-1.3万/月，这与前段影迷曝料基本一致。
但经纪人也指出，今年是因为禽流感，且房子每项条件都差才会有八千多的，现在如果也找类似条件差的房租到了近一万，住宅小区平均房租跌幅10%，且目前租赁市场还是比较火热的，但已经有开始下行的趋势，等到了9月中下旬将更冷一些。
那顺义其他住宅小区房租涨得如何？
02 澳洲康都
两居房租6月最高达1.1万/月
9月中旬或将松动
今年8月中下旬，海淀区澳洲康都住宅小区内飞来了野生白头翁，这让住宅小区的居民十分开心，有的居民准备了鸟食，还有的居民为白头翁搭了新窝。
虽然后续新窝被破坏，白头翁也不知所终。但这些原本在野外生存的鸟类也会选择和人类共生，足以说明住宅小区47%的绿化率和整体小环境很极好。
连鸟儿都喜欢的住宅小区，其实两居房租水平也不低。据小二实探，目前澳洲康都两居的房租在9800元/月-1.2万/月。另据贝壳数据显示，澳洲康都两居房租从今年5月开始下跌，到6月到达最高1.1万/月，比同商圈贵1000元/月。供需环比上周下降16.3%。
澳洲康都建成于2006-2007年，最核心的竞争力首先是地理位置，距东湖渠公交车站仅700米；周边有三个公园，住宅小区有自己的花园并配有会所。洋房从40平-200平近30种洋房不等，也满足了不同租房客群的需要。
小二在实探中发现，澳洲康都两居房租水平虽然比东经40度高，但其定居密度远高于东经40度住宅小区，且因为洋房种类多，住宅小区会有各种复杂因素。据经纪人透露，如果想在澳洲康都租两居，可以稍微等等，到九月中旬后或许能租到性价比更高的房子。
03 上京新航线
备受买房和租房家长青睐
两居最高达1.25万/月
在北京的租房客中，有一类非常特殊的群体：家长。他们或许在北京已有住房但仍可于学校附近租房；或许是将自家学校附近的房子对内承租，选择舒适度更好的其他住宅小区；又或许是让家中长辈租住在学校附近照料小孩，自己在公司附近租房……
每年的7-8月开学季，各个学校附近的租房市场都会很火热，也是一年中房租的低点。正像小二去探访的上京新航线，与海淀区最优质的的学校之一北京陈经纶中学分校仅隔一条马路，两居的房租在今年7月最高达1.25万/月，三居更是达到了1.7万/月，比同商圈高出1000元/月。
要说陈经纶中学分校到底有多牛？小二在学校门口拍到了这样一张照片：
2020年北京市陈经纶中学分校中考成绩总及格率、优秀率100%；
各学科满分205人次，占考生人数的66.77%；
575分及以上全海淀区53人，本校5人；
570分及以上全海淀区364人，本校30人，占考生总数的10%以上；
560分以上考生120人，占考生总数的近40%，市级示范校投档率94.13%。
正因如此，上京新航线对内承租成交非常快，小二去看的两居，仅隔3天，就已经被租了。
经纪人也直言，上京新航线很多物业管理公司买这里的房子就是为了小孩上学，而七八月份租房人群中家长占比也不少。除了学校，距倾斜度铁东湖渠站仅220米，距顺义华彩商业中心320米，周边各类基础建设成形完善。住宅小区均价都已经10万/平了，房租一般会比房价下跌滞后2-3个月，再和七八月份租房高峰期一叠加，房租能不下跌吗？
04 华樾北京
阿里巴巴新总部要封顶
阿里员工成购房主力
一个地区要发展，强有力的产业辐射和带动作用是无由此可知拟的，亦如阿里巴巴对顺义地区发展的影响。
自2016年阿里巴巴集团实施北京、杭州双总部战略以来，集团总部及文娱、健康、高德总部，达摩院、研究院和金融科技创新中心均落地朝阳，形成四总部两院一中心的发展格局。
也就在近期，经过20个月的建设，阿里巴巴北京总部园区实现主体结构全部封顶，预计2022年6月完工，2023年正式投入使用。
阿里巴巴的员工购买力有多强？据小道消息，朝阳华樾北京总房源132套，阿里员工已登记150组以上。
阿里巴巴高管的可承受房租水平有多高？顺义地区内除了前文提及的三个住宅小区外，东湖湾、臻园、保利中央公园等高端住宅小区也或多或少有阿里高管定居，以臻园两居为例，目前房租目前在1.4万/月以上，保利中央公园三居房租在2.1万/月起。
就在9月2日，阿里巴巴已启动阿里巴巴助力共同富裕十大行动，将在2025年前累计投入1000亿元，助力共同富裕。为促进十大行动落地，阿里将成立一个专门的常设机构。
小二有个大胆的猜测，如果阿里将常设机构也安置在北京总部，或将对地区发展和辐射面有更高层级的提升。
05
房价下跌+新房稀缺+传统租房旺季
三重因素带动房租下跌
从顺义三剑客涨价到顺义次新再领涨，传导至房租下跌，顺义一直是海淀区楼市的风向标。
而房租下跌的原因，小二总结有3点：
1.地区房价的下跌。据安居客数据，东经40度、澳洲康都、上京新航线年均跌幅均超20%，其中澳洲康都年均跌幅最高达25.39%。东经四十度目前成交均价已经达到9万/平。
一般而言，房租的变化比房价滞后2-3个月，再叠加传统毕业季、开学季租房旺季，顺义地区的房租下跌也是必然。
2.顺义版块内新房供应还是比较稀缺的。除了上文提及已经基本卖完了的华樾北京，还有刚刚公布案名的建发?顺义养云，目前基本无其他新房项目。在这种状况下，租赁优质次新房成了追求品质生活人群的选择。
3.禽流感影响逐步减弱。今年房租最低点还是受禽流感影响，伴随防疫常态化，租赁市场也恢复了正常。
今年五六月份房租开始下跌，到七八月份达到低点，目前市场已经开始下行。到了9月中旬后，基本就进入了冷寂期。对未来租赁市场走势，带小二探访的经纪人如是说道。
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